ココペリハウス管理者募集(作成中)

まだ仮作成段階です。まだ募集していません。


西表島に引っ越すため、石垣島から完全撤退します。

家主さんに原状復帰して戻す形もありですが、せっかく収益がでる物件となったため、この権利をそのままお譲りし、家主さんとは契約を引き継ぐというか、同様の契約を結んでこのまま運営していただく形を考えました。

家主さんに伝えたところ、これまで通りきれいに使えばそのまま契約を結べると仮の承諾はあります。

ちなみに家主さんと定期借家契約は次のとおり結んでいます。

普通借家契約を結ぶと、借りる時に敷金、不動産手数料など、余分なたくさんのお金が必要となるため、この形を取りました。

まずはこちらをじっくりとお読み下さい。
https://drive.google.com/file/d/0ByRng2o2u6zKRDBrTFRpV1psYUU/view?usp=sharing

注意点として、退去時には次のとおりとなっています。

清掃費

退去時、借主は原状復帰を行わなければならない(壁設置の場合、ネジ留めはしない。取り外しを完全に行う)。ただし、エアコンは設置のままとする。そのほか借主は貸主に清掃費として10万円を支払う。

原状復帰の焦点となる入居時の写真撮影はたくさん行っています。以前の入居者からの穴あき部分も多いですが、清掃費10万円の中に含めることができるでしょう。

D号室は壁を造作していますが、それを取り外す作業が必要です。ドライバーで外すことができるでしょうが、石膏ボードの処分料など10万円近くかかることが予想されます。(もし次に住む方が決まっていて交渉すればそのままでいいと言われる可能性もなくはないです)

毎月きちんと賃料を振り込めば、契約から5年後に契約を打ち切られる可能性は極めて低いと思います。

家主さんは現在神戸に住んでいます。息子さんは博多かな。こちらに引っ越してくる可能性などは少ないし、毎月賃料が入ればそれに越したことはないし、きれいに使っているのであらためて募集をするメリットがありません。契約のとおり、断る時には6カ月前に宣告されます。

火災保険に入る必要があります。5年で3万円ほどかかりました。それは紹介します。

連帯保証人が必要です。その人の印鑑証明書も必要です。


さて、こちらの物件を引き継ぐメリットをあげていきます。

現在、シェアハウス3室、民泊1室、自室1室となっていまする

シェアハウス部分は、4万円、3.8万円、3.9万円=11.7万円となり、この分だけで賃料をまかなうことができます。

賃料は3年目から10万円に下がります。5年たって再契約時にさらに値下げ交渉する手もありですが、10万円でも良いかもです。

つまり、自分が住んでいる部分は無料で住んでいる形です。もちろん、この分を人に貸す形にしてさらに収益をあげる手もありですが、民泊で宿泊している人に対応するため、入居していたほうがいいでしょう。「石垣島に無料で住める」これは大きいです。公益費は別払いです。

違う部屋が空いたらそちらに移り住み、2階の西側の部屋を貸し出せばもう少し高い値段をつけてもいいでしょう。個室内にトイレ、シャワー付きなので4.5万円で貸しても借りる人は現れると思います。
ただシャワーは使い勝手があまりよくないので、基本共用の風呂場を使います。

そして、民泊の1室の収益が多いのです。

3月から運用を開始して、12/24現在、次のとおりとなっています。

 

こちらの建物を借りるために、ベットや家電などさまざまな設備投資をしましたが、おそらく2年以内で回収できると思います。

airbnbは、募集をかけてから2-3カ月は予約が入りませんが(基本旅行は2-3カ月前に立てているものなので)、その後は継続的に入るはずです。

※注意

住宅宿泊事業法というもののが2018年6月15日(推定)から施行されますが、その詳細は2017.12現在沖縄県は明らかにしていません。

その詳細によっては、大きく運用が変わる可能性があります。年間を通して最大180日しか宿泊の受付ができなくなることは明らかです。(それでも180日の宿泊があれば相当な利益になります)。また石垣市への届け出も必要になります。

また、家主が同居する形ならば、かなり規制はゆるく、離れていると営業ができない可能性もあります。

こまめに最新の情報を入手する必要が出てきました。

民泊新法の関係省令が公布、「宿泊日数の報告は2か月ごと」「宿泊名簿は3年保存」など規定


経費一覧はこちら。引き渡し時に精査します。自分が引き上げるものもあるし、追加で購入したものもあるのでまだなんともいえません。

※ 計算が面倒なので入札式にする可能性もあり。

こちらは5年の減価償却(最悪5年で定期借家契約が終わるから。もちろん5年以上使用できるものがほとんどです)で、引き渡し時に買い取っていただければと思います。減価償却期間はもっと早く寿命がくる、例えば芝刈り機などもありますが、ベッドやテレビ、家電製品はもっと使えると思います。

例え5年で契約を切られたとしても、不要なものをフリマなどで売れば、かなりの額になるかと思いますし、新たな貸家を見つけてシェアハウスするのも手です。

例えばきりよく2018年1月1日で引き渡しとすれば、1年使ったことになるので、136万円となります。

計算がめんどくさいので、上記を採用せず、入札形式にするかもしれません。

あと、浄化槽の保守、点検は1年で17,286円で契約しています。

これは引き渡し時に現金一括でお願いします。例えローンを組んだとしても、airbnbの収入をあてれば2年ほどで返済できると思います。

ただし、引き継ぎはできないのであらたにAirbnbで登録していただく必要があります。写真は使って頂く事が可能です。

もちろんノウハウもお教えします。

シェアハウス運営についてはこのサイトをそのまま使っていただくことが可能です。

SEOでは、「石垣島 シェアハウス」で姉妹シェアハウス「ココペリハウス1」がトップに表示され、リンクが貼ってありますのでインターネット宣伝効果は抜群となっています。


2017.12.24

家主さんがここを売却の動きがあり。

売れた場合、投資用物件となり、さらにリスクが減ります。

例えば、下の部屋番号を参考にしてください。金額は間違えているので無視。

この金額だと借り手がいないので、このような形をとるというか提案します。

CとEが5万円以上だったら一般のアパートを選ぶ人が多いので4万円代で。

A 40,000円 今までどおりシェアハウス

B 38,000円 今までどおりシェアハウス

C 45,000円 Airbnb用の部屋

D 39,000円 今までどおりシェアハウス

E  44,000円 管理人が住む部屋

買主さんは合計 206,000円の賃料収入が見込まれる。

ただし、管理費として月3万円をいただくことができる。

C号室、E号室を借りれば家賃は89,000円。管理費3万円をひいて59,000円で借りられる(E号室を14,000円で借りられると考えてもいい)。

C号室は年間54万円の賃料。Airbnbで貸せば年間100万円以上になる可能性がある。C号室は広いので4人まで宿泊できるのが大きなメリット。

例えば、観光客がいなくなる11月〜4月をシェアハアス入居者をつのるという形でもいいかも。手間も省ける。

(ただし、4月末で出て行かなければならないというリスクがあることから、借り手がつくかはわからないので3万円くらいの価格設定で格安にする必要がある。)

投資物件となった場合のメリット、デメリット

メリット

・高梨から什器類を買わなくてすむ。高梨が新オーナーに什器類を売る形になるので。

・A,B,D号室で空き部屋が出ても自分には影響がないということ。

・浄化槽代、新聞代、インターネット代、NHK代は家主負担となる。

デメリット

Airbnbの今後の動きがまだわからない。

いつ家が売れるかわからない。

もしかしたら、まずは私から什器を買う形を取り、それを新家主に売るという形になるかも(家の売買は数ヶ月かかる)。

 

 

 

 

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